《北海市涠洲岛旅游区违法用地违法建设综合治理工作实施方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

 

 

                                 2019年12月27日                                                     

 

 

　　　　为严格保护涠洲岛旅游区生态环境，加快推进涠洲岛旅游区综合改革方案落地实施，加快涠洲岛旅游区违法用地违法建设（以下简称“两违”）综合治理工作，制定实施方案如下。

　　　　涠洲岛是中国最大最年轻的火山海岛，位于北海市南部海面的北纬21°国际滨海黄金旅游带上，有着与夏威夷、加勒比海相媲美的世界顶级旅游资源。先后被评为中国唯一的海岛火山国家地质公园、中国最美十大海岛、国家级海洋公园、广西特色旅游名县（区），涠洲岛被列入国家“十三五”旅游发展规划海岛特色旅游目的地之首。随着涠洲岛旅游区保护开发建设步伐加快，基础设施大幅改善，城乡环境和面貌日新月异，旅游热度和知名度不断提高。但前些年违法建设、违法用地等现象突出，严重损坏涠洲岛旅游区乃至北海市旅游形象，破坏人民群众追求高品质生活的良好愿景。

　　　　国家土地督察广州局2015年11月对涠洲岛旅游区“两违”行为进行专项督查，认定涠洲岛旅游区经国土资源部门登记在册的“两违”建筑有266宗。自治区党委、自治区政府高度重视涠洲岛旅游区“两违”综合治理工作，自治区党委主要领导亲自批示，要求自治区党委督查室2016年4月上岛专项督查涠洲岛旅游区“两违”问题，要求北海市采取有力措施限期整改。2018年9月，自治区党委全面深化改革领导小组会议审议并原则通过《深化北海市涠洲岛旅游区综合改革方案》，要求待“多规合一”和“两违”综合治理方案完善后适时印发。北海市认真贯彻落实自治区党委、政府的决策部署，多措并举，严管严控，实现了“两违”零增长，并逐步消化历史存量。但受地理位置、生态环境、现行政策等客观因素制约，涠洲岛旅游区历史遗留“两违”仍没有全面化解，急需在法律、政策、机制等方面改革创新。

　　　　（一）精准鉴别，应拆尽拆。深入摸排，精准鉴别，依法依规治理，坚决拆除恶性“两违”建筑，震慑“两违”行为，建立良好的用地和建设秩序，保证综合治理顺利开展。

　　　　（二）分类处理，保持稳定。对历史遗留“两违”建筑，实事求是归类，分类分步处置，优先保障民生，逐步消化存量，妥善化解矛盾，以取得最好的治理效果。

　　　　（三）部门联动，形成合力。坚持统一领导、集中行动，各部门压实责任，加大相互联系沟通力度，开展联合执法和集中攻坚行动，形成势如破竹的工作合力。

　　　　（四）建章立制，长效管理。深化城市管理执法体制改革，推行综合执法，建立健全长效工作机制，构建全覆盖、网格化的“两违”防控和治理体系。

　　　坚决消除“两违”现象，到2020年12月前，按照疏堵结合、主动防控、分类处理、长效管理的原则，坚决遏制新增“两违”，彻底解决历史“两违”存量，合理控制新增民房数量，建立防控治理长效机制。

　　　　（一）自然资源部门登记在册的“两违”建筑。国家土地督察广州局2015年11月专项督查并经自然资源部门登记在册的266宗“两违”建筑。

　　　　（二）不规范审批的历史遗留“两违”建筑。2015年涠洲镇政府“一张表”审批的145栋建筑。

　　　　（三）未按审批条件建设的“两违”建筑。2016年11月《涠洲岛旅游区农村集体土地民房建设管理工作意见（试行）》《体球网,足球比分网生产和生活附属设施建设管理办法（试行）》发布之后，不按有关规定建设的建筑。

　　　　针对“两违”问题突出的情况，强化总体规划约束和管控，建立健全“两违”防控治理机制。按照“先易后难、拆改结合、稳步推进”的思路，采取“整改化解、依法处罚、应拆尽拆、规范报建、长效管控”的措施，有序推进涠洲岛旅游区“两违”综合治理工作。

　　　　（一）可准予补办规划和用地手续的情形

　　　　根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《广西壮族自治区农村宅基地审批管理办法》的有关规定：

　　　　1.符合城乡规划和土地利用总体规划，符合“一户一宅”政策，用地、建筑面积符合户型标准规定（用地面积≤100㎡，层数≤三层半）的，准予补办规划和用地手续，并按规划和用地批准面积办理不动产证。

　　　　2.涠洲岛旅游区暂停办理“分户”手续之后，人口达到“分户”条件但未“分户”，经调查符合城乡规划和土地利用总体规划，符合公安机关户籍管理规定分户条件和“一户一宅”政策，用地、建筑面积符合户型标准规定（用地面积≤100㎡，层数≤三层半）的，准予补办规划和用地手续，并按规划和用地批准面积办理不动产证。

　　　　（二）可分类依法处罚的情形

　　　　根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《广西壮族自治区农村宅基地审批管理办法》和《自治区住房城乡建设厅体球网,足球比分网印发广西住房城乡建设系统行政处罚自由裁量权适用规则（暂行）和广西住房城乡建设系统行政处罚自由裁量基准（暂行）的通知》（桂建发〔2017〕13号），参照《中共绍兴市委办公室 绍兴市人民政府办公室印发体球网,足球比分网加快推进集体土地范围内房屋登记发证工作的指导意见》的通知：

　　　　1.符合土地利用总体规划和城乡规划，符合“一户一宅”政策，取得规划和用地手续，但“少批多建”的。

　　　　（1）超过审批用地面积，不超过审批建筑面积建设，且不符合户籍管理规定分户条件的。对超用地部分，分档收取宅基地有偿使用费。即：超用地面积≤20㎡，按3000元/㎡标准收取；20㎡＜超用地面积≤40㎡，按4000元/㎡标准收取；40㎡＜超用地面积≤60㎡，按5000元/㎡标准收取；60㎡＜超用地面积＜100㎡，按6000元/㎡标准收取；超用地面积≥100㎡，不能按“一户一宅”收取宅基地使用费，必须按“一户多宅”整改。

　　　　（2）不超过审批用地面积，但超过审批建筑面积建设的，先拆除四层以上建筑，再计算拆除后的建筑面积，按整体建设工程造价5%-10%进行罚款。即：擅自改变建筑外立面，对城市规划影响较轻，不予处罚；超建筑面积占批准建筑面积＜20%，按整体建设工程造价5%处罚；20%≤超建筑面积占批准建筑面积＜30%，按整体建设工程造价6%处罚；30%≤超建筑面积占批准建筑面积＜40%，按整体建设工程造价7%处罚；40%≤超建筑面积占批准建筑面积＜50%，按整体建设工程造价8%处罚；50%≤超建筑面积占批准建筑面积＜60%，按整体建设工程造价9%处罚；超建筑面积占批准建筑面积≥60%，按整体建设工程造价10%处罚；侧面伸挑再加处罚1%。

　　　　（3）超过审批用地、建筑面积建设，且不符合户籍管理规定分户条件的。对超用地部分，分档收取宅基地有偿使用费。对超建筑面积部分，先拆除四层以上建筑，再计算拆除后的建筑面积，按整体建设工程造价5%-10%进行罚款。

　　　　上述情形履行收取宅基地有偿使用费和罚款程序后，不动产登记机构按批准面积办理登记，在权证附记栏中如实注明实测用地、建筑面积及超建的用地、建筑面积等情况，明确超过确认登记建造的部分，其权益不受保护。 

　　　　2.符合土地利用总体规划和城乡规划，符合“一户一宅”政策，“未批违建”的。

　　　　存在超过自治区现行有关规定核定的用地面积建设、超过北海市现行有关规定核定的层数建设的（用地面积＞100㎡，层数＞三层半）。对超用地部分，分档收取宅基地有偿使用费。对超建筑面积部分，先拆除四层以上建筑，再计算拆除后的建筑面积，按整体建设工程造价6%-10%进行罚款。即：超建筑面积占批准建筑面积＜20%，按整体建设工程造价6%处罚；20%≤超建筑面积占批准建筑面积＜30%，按整体建设工程造价7%处罚；30%≤超建筑面积占批准建筑面积＜40%，按整体建设工程造价8%处罚；40%≤超建筑面积占批准建筑面积＜50%，按整体建设工程造价9%处罚；超建筑面积占批准建筑面积≥50%，按整体建设工程造价10%处罚；侧面伸挑再加处罚1%。履行收取宅基地有偿使用费和罚款程序及补办用地和规划手续后，不动产登记机构按批准面积办理登记，在权证附记栏中如实注明实测用地、建筑面积及超建的用地、建筑面积等情况，明确超过确认登记建造的部分，其权益不受保护。

　　　3.符合土地利用总体规划和城乡规划，但不符合“一户一宅”政策。

　　　　不论是否取得规划和用地手续，在同一个院子内占地、建筑面积合计不超过自治区现行有关规定核定的用地面积建设、北海市现行有关规定核定的层数建设的，按准予补办规划和用地手续的情形处理，否则按“少批多建”或“未批违建”类型的处理措施处罚。

　　　　4.不符合土地利用总体规划和城乡规划的，但符合“一户一宅”政策的。

　　　　允许调整土地利用总体规划和城乡规划的，调整规划后视情形按对应的类型进行处理。

　　　　5.相关行政部门已作出拆除处罚决定并已进入法律程序但符合以下三条原则的。

　　　（1）在户口所在村庄附近建设，且可以纳入村庄规划范围内。

　　　　（2）符合“一户一宅”；分户后符合“一户一宅”；与同一个村民小组亲戚朋友联合报建后符合“一户一宅”；虽不符合“一户一宅”但愿意拆除其他建筑并将宅基地收回集体所有。

　　　　（3）愿意接受罚款和加倍缴纳宅基地使用费。

　　　　符合上述三条原则的，对超建筑部分，先拆除四层以上建筑，再计算拆除后的建筑面积，按整体建设工程造价6%-10%进行罚款。对超用地部分，分户分档加倍收取宅基地有偿使用费。即：超用地面积≤20㎡，按6000元/㎡标准收取；20㎡＜超用地面积≤40㎡，按8000元/㎡标准收取；40㎡＜超用地面积≤60㎡，按10000元/㎡标准收取；60㎡＜超用地面积＜100㎡，按12000元/㎡标准收取。

　　　　（三）应依法拆除的情形（含局部拆除）

　　　　1.相关行政部门已作出拆除处罚决定并已进入法律程序且不能整改化解的；

　　　　2.其他不能整改化解的；

　　　　3.不符合土地利用总体规划和城乡规划，不能调整规划的；

　　　　4.在房前屋后、河流道路沿线私搭乱建严重影响生态环境和村庄风貌的，以及“少批多建”生活附属设施的；

　　　5.其他规定应当拆除的。

　　　　（四）应深入调查分类处理的情形

　　　对2015年涠洲镇政府“一张表”审批的145栋建筑逐一进行调查核实，归集分类后建立“一户一档”台帐，调查核实后视情形按对应的类型进行处理。

　　　　（五）巩固综合治理成果

　　　　拆除类“两违”建筑拆除后，及时清理拆违现场建筑垃圾，并完成场地平整和附属设施建设。整改类“两违”建筑整改化解后，以涠洲岛传统珊瑚石房屋风貌为基础，结合现代化元素进行立面改造，消除此类建筑对岛上原生态风貌的破坏。

　　　加强涠洲岛旅游区民房建设规范和管理，从根源上防止新增“两违”，破解保护开发建设和农民刚性住房需求之间的矛盾。

　　　　（一）加强规划引导。修编完善村庄建设规划，出台有关政策，严格控制村庄建设用地和民房建设总量，停止新增村庄建设用地，待涠洲岛旅游区可承载的民房建筑容量饱和后或5年后全面停止受理新建民房。

　　　　（二）改革民房建设审批管理办法。改革为：1.原“一户一宅（每宅占地≤100㎡）”政策，改革为按户籍人口数量划定用地面积（1-2人，≤60㎡；3-4人，≤80㎡；5人及以上，≤100㎡）保障刚性住房需求；2.原层数≤三层半，改革为≤2层（高度≤7.8米，坡屋顶）；3.原在村庄建设用地上新建民房，改革为在自家庭院内新建（院子面积不足的可拆旧建新）。

　　　　（三）鼓励集约用地。为保护珊瑚石民居，探索试行“建新不拆旧”。即：允许户籍人口多又无法“分户”的有住房刚性需求的村民，可以利用新老房子解决村民住房困难，有条件的村民可以利用新老房子加院子结合开发特色民宿，增加村集体和村民收入，老房子和老房子宅基地收归村集体所有。探索试行岛内“上楼”模式建设回建区等。

　　　　（四）加快推进实施岛外异地搬迁。采取岛外异地搬迁模式，在北海市市区规划土地搬迁安置涠洲岛（含斜阳岛）村民。

　　　　（五）切实增强农民建房监管。建立健全智能网格化监管平台和“两违”快速处理机制，及时发现、处理新增“两违”行为。积极发挥村民自治作用，鼓励各村委会组建基层巡查队伍，加强源头管控。加强流程管理，对建房申请、建材上岛、施工装修、竣工验收等环节严格监管。对拆除、整改后重新出现违建的行为的，视情形按对应的类型从重处罚和对违建部分进行拆除，并严格追究有关单位及人员责任。

　　　　（一）加强组织领导，压实工作责任。成立北海市涠洲岛旅游区违法用地违法建设综合治理工作领导小组，由市长任组长，分管自然资源、综合执法的副市长任副组长，市发展改革委、财政局、公安局、司法局、自然资源局、生态环境局、住房城乡建设局、农业农村局、市场监管局、综合执法局等相关部门为成员，负责统筹、协调涠洲岛旅游区违法用地违法建设综合治理工作。利用两年时间，完成涠洲岛旅游区历史遗留“两违”整改和拆除工作。

　　　　（二）精确调查核实，规范资金管理。在核查历史遗留“两违”资料时，可以委托第三方机构，结合地形图、航拍资料、卫星资料、房屋编码信息、村集体证明等情况综合确定。对当事人提供虚假材料或者利用隐瞒、欺骗手段获取历史遗留“两违”处理确认的，一经发现，不予受理并依法予以查处。要严格宅基地有偿使用费款项的管理，涠洲岛旅游区管委会、涠洲镇政府指导农村集体经济组织制定宅基地收费管理办法，由农村集体经济组织经村民大会讨论并与违建屋主签订协议后，由村集体经济收取，原则上宅基地有偿使用费按照“村级使用、镇级审核、区级备案”的方式管理，除适当允许支付农房登记测绘费用外，其余款项主要用于村庄风貌改造、新农村建设、村公益事业等。违法建筑当事人应予缴纳的款项，根据实际情况，可作价一次性认缴，也可分年度认缴，相关缴纳、使用情况由农村集体经济组织每年予以公开，接受上级审计和群众监督。

　　　　（三）强化工作保障，严格督查考核。加强涠洲岛旅游区“两违”综合治理执法队伍建设，保证人员配置和队伍素质。加强财政支持，安排专项资金切实保障现场调查、测量测绘、强制拆除等工作经费足额到位，保障涠洲岛“两违”综合治理工作顺利开展。建立健全工作报告、督查通报、责任追究制度，将“两违”综合治理开展情况纳入绩效考核。对“两违”综合治理工作不力、成效不明显的部门进行通报批评和责任追究。

（四）加强宣传报道，营造整治氛围。通过报纸、广播电视、网络、新媒体等多种形式开展广泛宣传报道，充分发挥舆论导向作用，进一步推广“两违”综合治理改革经验，在全社会形成集中整治“两违”的高压态势。