一、目的

集体就业用地的开发建设涉及被征地农民的切身利益，为保障村民权益和增加收益、促进和引导集体就业用地合理开发利用、加强建设管理、发挥土地经济效益，特制定本暂行办法。

二、适用范围

上世纪90年代征地主要集中于海城区和银海区，因此本暂行办法适用于海城区、银海区辖区内且位于城市总体规划确定的建设用地范围内集体就业用地管理。

三、加强集体就业用地规划管理

考虑到集体就业用地的所有权为集体组织，如果建设住宅、公寓等类型建筑并出售，到期时会产生大量历史遗留问题，类似现在小产权房，因此只允许建设公共服务设施（含文化、教育、体育、卫生等）、商业服务业和旅游设施、工业仓储、市政设施、公园绿地、农业设施，不允许建设居住建筑、服务型公寓。为使建筑设计方案与最终建筑使用功能有一致性，集体就业用地依本暂行办法开发建设的项目建成后不予审批调整用地性质和建筑使用功能的申请，在今后相关的办法中应延续本条款意见，使政策连续性更好。

集体就业用地开发强度应适度，不能过度追求利益导致市场变形。

四、加强集体就业用地开发程序管理

长期以来，集体就业用地因不适用于《城乡规划法》办理建设用地规划许可证的条款而未能开发建设，大部分以批准临时建设为主，但临时建设受只能建设2层、最多3年时间、到期必须拆除等条款限制而不能更好的开发建设。

借鉴南宁市经验，参照国有土地核发建设用地规划许可证进行规划管理的做法，规定城市、镇规划区内，被征地的农村集体经济组织申请在规划预留的集体土地上进行建设的，需取得市自然资源主管部门（机构改革后负责城乡规划管理职能）依法核发的建设用地规划批复文件，并对该批复文件与土地批准手续的具体衔接进行规范，进一步增强可操作性。”

其它程序按一般建设工程程序办理土地所有权证、建设工程规划许可证、施工许可、竣工验收、不动产登记等。

按照《村民委员会组织法》，集体就业用地开发建设属于重大事项，须经过村民会议同意。

五、加强集体就业用地不动产登记管理

集体就业用地所有权属于集体，按照《土地管理法》尚不允许土地所有权和使用权向集体之外转让，因此不动产登记只允许登记在集体经济组织名下，不允许转让，不允许分割处置。

由于历史原因，部分集体就业用地在市自然资源主管部门已经将土地使用权证登记为集体经济组织和合作方共同名下的，尊重历史延续办证，但集体经济组织不得退出，由集体经济组织和合作方共同申请办理开发建设程序。如合作方申请退出或更改名称的，可以予以重新办理登记。

六、加强集体就业用地经营管理

为避免集体土地违法建设、违规销售、违规出租等行为，要求相关事项必须经村民会议同意并逐级报辖区政府批准。涉事时依法严格追究集体经济组织责任。

七、本办法有效期

本办法有效期为2年。我市正在研究有关详细的集体就业用地开发利用管理规定，对集体土地使用地和所有权分离、合作开发建设程序、土地征收转用、范围调整等进一步明确，如相关规定出台，本暂行办法也将中止执行。